Napoleón Tufic Xiqui: Evitando fraudes en inversiones inmobiliarias El Financiero
Por todas partes vemos anuncios de preventas de departamentos, casas, oficinas o locales comerciales, lo que resulta muy atractivo para el inversionista ya que tiene la oportunidad de adquirir el inmueble a un menor precio. Y es válido que las captadoras de inversión en el ramo inmobiliario, a través de las preventas financien la construcción, aseguren ventas y optimicen la carga fiscal de manera legal. Dicha práctica pareciese ser un ganar-ganar.
Lamentablemente, Nuevo León ha sido catalogado como “la capital del fraude inmobiliario”, debido a los diversos casos que se han verificado en la entidad. Esto implica una gran afectación al patrimonio personal y familiar de los inversionistas, quienes han perdido sus ganancias, rendimientos, o incluso su capital, ya que, en algunos casos, ni siquiera se han entregado los inmuebles prometidos.
Al respecto, el Congreso del Estado de Nuevo León, ha planteado poner freno a proyectos de inversión bajo la modalidad de preventas de inmuebles, sobre la base de condicionar la existencia de un permiso municipal autorizado para proceder con la operación comercial.
Así las cosas, este fenómeno originó alerta e incertidumbre en los inversores deteniendo sus operaciones.
¿Es sano esto? ¡Por supuesto que la obvia respuesta es un rotundo No! Pues esto altera la economía, los inversores sienten desconfianza y las captadoras de inversión que operan legalmente dejan de percibir inversión, y es comenzar desde abajo para generar nuevamente confianza y seguridad en el mercado, y particularmente en los inversores.
Es de destacar, que en el mundo de las inversiones siempre se tenga presente el vocablo “riesgo”, que para los inversores se traduce como “incertidumbre”, esto porque es natural asumir que toda inversión conlleva un riesgo, es decir, se produce una alerta derivada de los cambios en los mercados, en los tipos de interés, tipos de cambio, etc., que puedan alterar el valor de las inversiones. No obstante, este tipo de riesgos no tiene nada que ver con las prácticas fraudulentas de las empresas que operan de manera engañosa.
En efecto, hay riesgos medibles y otros no tanto, algunos forman parte de aspectos externos y otros internos. Lo que quiero decir, es que los riesgos deben ser medibles, pero en el actuar de captadoras de inversión en el ámbito inmobiliario no debe darse un riesgo oculto o simulado con base en el dolo o mala fe.
Al respecto surgen las siguientes cuestiones: ¿Cómo detener los fraudes en inversiones inmobiliarias? ¿Y Cómo eliminar el riesgo en las inversiones? ¿Cómo saber que una empresa captadora de inversión es una empresa fraudulenta o que, aún sin quererlo, pueda convertirse en una empresa fraudulenta?
Los posibles inversores pueden y deben, para mayor seguridad, utilizar todos y cada uno de los elementos que estén a su alcance para asegurarse que invertirán en una empresa que no es fraudulenta.
Tomemos como referencia al SAT: se han establecido leyes y criterios para que las autoridades fiscales al ejercer sus facultades requieren información y documentación que acredite la razón de negocios, la materialidad, la substancia económica y que la persona o empresa demuestre contar con los activos, personal, infraestructura o capacidad material para prestar los servicios, con lo cual se puede comprobar la realidad de los contribuyentes.
Así tal cual el SAT actúa, es como los inversores deben proceder, verificando elementos esenciales para tener mayor certeza de con quien se está invirtiendo; enunciaré algunos de estos elementos:
Hablemos de razón de negocios, esto es, saber la razón por la que una empresa capta inversión, pareciera obvio, pero no lo es. En efecto, pues lo que buscamos con esto es saber el propósito genuino y el beneficio económico real de la forma en que nos están invitando a invertir, y que no se reduzca dicha razón a obtener un beneficio fiscal de parte de la captadora solamente; que la captadora nos proporcione una justificación económica válida.
Ahora vamos a la materialidad, esto es, solicitar a la captadora que nos muestre evidencia de la existencia de la operación, que sí existe el proyecto inmobiliario, que se tienen los permisos correspondientes de parte de las autoridades municipales, estatales y en su caso federales para dicho proyecto, que se cuenta con actas constitutivas y poderes debidamente notariados y registrados, Constancia de Situación Fiscal, documento constitutivo del fideicomiso e información de documentación de los integrantes del mismo, identificaciones oficiales de las personas físicas integrantes de la captadora y verificación de datos biométricos de ser posible para corroborar identidades.
Por último, verificar la existencia de garantías reales que permitan asegurar el retorno de la inversión y el pago de los rendimientos, en otras palabras, con qué cobrarnos lo invertido en el peor escenario. Para esto, consultar datos en el Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León, o similar en la entidad federativa de que se trate puede ser útil.
Lo ideal no es suspender las inversiones, lo ideal es invertir con seguridad, con transparencia, con asesoría jurídica, porque en el mundo de las inversiones la confianza es importante, pero la seguridad es vital.
El autor es Colaborador en la Comisión de Investigación Fiscal del ICPNL.
Contacto: napxiqui@hotmail.com
